Meer woningen zonder meer te bouwen?

NOIND Lab onderzoekt niet naast de markt. We onderzoeken dóór te bouwen.

In de Trends Vastgoedgids Herfst 2026 trok één artikel onze bijzondere aandacht: “Meer woningen zonder meer te bouwen.”

Het onderzoekt hoe onderbewoning, intergenerationeel wonen en onderbenutte ruimte in bestaande gebouwen een deel van het antwoord kunnen vormen op onze veranderende woonbehoefte. Ook ruimte boven winkels en andere bestaande gebouwen wordt daarbij als potentieel gezien.

Die gedachte ligt bijzonder dicht bij wat we vandaag bij NOIND doen, en wel in mijn geboortestad Aalst, een stad met een complexe woonproblematiek.

Want misschien moeten we niet alleen vragen hoeveel woningen we nog kunnen bouwen, maar vooral hoeveel woonkwaliteit we kunnen creëren met de ruimte die er al is.

En precies daarom heet NOIND Lab een Lab.

Eerst de mens, dan de vierkante meters

Veel woningen zijn ontworpen voor één moment in een mensenleven. Kinderen komen, kinderen vertrekken, ouders worden ouder, grootouders zoeken nabijheid. De gezinssamenstelling verandert voortdurend, het gebouw veel minder.

Wij beginnen daarom niet automatisch met de vraag hoe een gebouw kan worden opgedeeld.

We vragen eerst:

Wat moet privé zijn? Wat kunnen mensen delen? Waar creëert delen méér waarde? En hoe moet die verhouding over 10, 20 of 30 jaar kunnen veranderen?

Een concrete case waaraan we vandaag werken, brengt dat mooi samen: drie generaties — een moeder, haar volwassen zoon en haar 80-jarige moeder — willen samenleven.

De klassieke oplossing zou kunnen bestaan uit drie afzonderlijke woonunits, met drie keer een keuken, leefruimte, sanitair, technieken en infrastructuur.

Wij onderzoeken een ander model: multigenerationeel shared living.

Niet zoveel mogelijk delen, maar intelligent bepalen wat privé blijft en wat door delen juist beter wordt.

Daarvoor brengen we de bestaande toestand in een Digital Twin, onderzoeken we via Style en Value Mapping waar bewoners werkelijk waarde aan hechten en bouwen we verschillende ruimtelijke scenario's. In XR kunnen de bewoners die vervolgens op ware grootte ervaren en samen bijsturen.

Het gebouw bepaalt dus niet hoe mensen moeten wonen. We herprogrammeren het gebouw vanuit hoe mensen willen leven.

En dan moet het economisch kloppen

Hier wordt het voor NOIND Lab pas echt interessant.

We ontwerpen niet alleen de ruimte, maar bouwen ook de economische case.

In deze concrete multigenerationele case bedraagt het verschil tegenover individueel wonen €182.000 minder netto-investering. Over een Total Cost of Ownership van 30 jaar ontstaat daarbovenop nog eens €58.000 voordeel in gebruik.

Samen: €240.000 economisch verschil over 30 jaar.

Maar dat betekent niet dat de klant kiest voor een goedkopere woning.

Integendeel.

Een deel van die efficiëntiewinst wordt bewust opnieuw geïnvesteerd in meer comfort, een hoogwaardigere uitrusting en betere toestellen. Keuzes die bij drie afzonderlijke woonunits veel moeilijker economisch te verantwoorden zouden zijn.

Dat is voor ons een belangrijk inzicht.

Shared living gaat niet noodzakelijk over goedkoper wonen. Het gaat over minder kapitaal verspillen aan duplicatie en daardoor méér woonkwaliteit kunnen creëren.

Footprint optimisation wordt zo ook kapitaaloptimalisatie.

Ook duurzaamheid bekijken we over de levensduur

Dezelfde logica passen we toe op energie.

We bereiden de woning voor op de verdere verschuiving van fossiele verwarming naar warmtepomptechnologie. Maar dat betekent niet dat een recent vernieuwde gasinstallatie vandaag automatisch moet worden uitgebroken.

Ook die installatie bevat materiaal, energie, arbeid en kapitaal.

Daarom vergelijken we de suboptimale jaarlijkse kost van het tijdelijk verder gebruiken van de bestaande installatie met de kost en impact van vroegtijdige vervanging. Het gebouw wordt ondertussen wél voorbereid op de toekomstige omschakeling naar een warmtepompoplossing, zodat die kan gebeuren wanneer het technische én financiële plaatje klopt.

Duurzaamheid betekent voor ons niet automatisch zo snel mogelijk vervangen. Soms betekent het juist langer gebruiken wat er al is.

Ook dat is TCO-denken: ruimte, energie, materialen en kapitaal over hun volledige levenscyclus bekijken.

NOIND Lab ontwerpt. Kletz bouwt.

En daar zit misschien ons belangrijkste onderscheid.

NOIND Lab staat niet naast de markt.

NOIND Lab ontwerpt. Kletz bouwt.

Binnen die integrale keten hebben we ondertussen al verschillende projecten met alternatieve woonvormen ontworpen én gerealiseerd.

Daardoor wordt iedere werf ook een bron van kennis.

Een fantastisch ruimtelijk idee dat buitensporig duur blijkt om te bouwen, is geen goed model. Een gedeelde functie die oppervlakte bespaart maar technisch te complex wordt, moeten we opnieuw bekijken. Een oplossing die voordelig is voor de klant maar niet rendabel geproduceerd kan worden, is niet schaalbaar.

De werkelijkheid geeft ons die antwoorden.

Onze cyclus is daarom eenvoudig:

onderzoek → ontwerpen → simuleren → budgetteren → bouwen → meten → leren

En daarna begint hij opnieuw.

Zo leren we niet alleen wat technisch mogelijk is, maar vooral wat werkelijk betaalbaar is voor de eindklant én economisch gezond voor NOIND en Kletz.

Dat is waarom Lab niet toevallig in onze naam staat.

Wij willen onderzoek niet jarenlang afzonderen van de werkelijkheid en het daarna naar de markt proberen te brengen.

We brengen onderzoek onmiddellijk naar de markt en laten de werkelijkheid ons vertellen wat werkt.

Meer waarde uit wat er al is

De vraag uit de Vastgoedgids — meer woningen zonder meer te bouwen?

— is daarom bijzonder relevant voor ons.

Wij voegen er graag één vraag aan toe:

kunnen we ook beter wonen zonder automatisch meer vierkante meters nodig te hebben?

Onze huidige multigenerationele case geeft alvast een concreet antwoord: €182.000 minder netto-investering, €58.000 bijkomend TCO-voordeel over 30 jaar, én ruimte om te investeren in meer comfort en kwaliteit.

Dat is geen besparingsmodel.

Het is een waarde-optimalisatiemodel.

Minder kapitaal naar gedupliceerde vierkante meters en functies. Meer naar wat mensen werkelijk gebruiken en waarderen.

Daar komen voor ons mens, ruimte, technologie, duurzaamheid en economie samen.

NOIND Lab ontwerpt. Kletz bouwt. De markt leert ons wat werkt.

En misschien is de duurzaamste vierkante meter uiteindelijk wel de vierkante meter die we dankzij beter ontwerp niet meer hoeven te bouwen.